Cláusulas y práctica comerciales en contratos de preventa de inmuebles

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El Gobierno Nacional dado a conocer el Decreto Supremo No. 4732 (en adelante, el “Decreto 4732”) y recientemente su reglamento, normativa que contiene disposiciones que tienen por objeto regular la presencia de cláusulas y prácticas comerciales abusivas en los contratos de venta futura

Fabiana Vaca Pereira – Asociada

El Gobierno Nacional dado a conocer el Decreto Supremo No. 4732 (en adelante, el “Decreto 4732”) y su reglamento, normativa que contiene disposiciones que tienen por objeto regular la presencia de cláusulas y prácticas comerciales abusivas en los contratos de venta futura, venta con reserva de propiedad y otras modalidades de contratos de preventa de bienes inmuebles, esto amparados en la Ley No. 453 sobre los Derechos de las Usuarias y los Usuarios de las Consumidoras y los Consumidores.

Esta nueva normativa establece la obligatoriedad de que previa a la suscripción de todo contrato de preventa de inmuebles, éste debe haber sido certificado por el Ministerio de Justicia a través del Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor. Esta certificación validará que el contrato no contiene cláusulas y prácticas comerciales abusivas.

Para poder llevar a cabo esta certificación, se está creando el Sistema Informático de Certificación de Registro de modelos de Contratos Inmobiliarios (SIRCI) a cargo del Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor, mediante el cual los usuarios -pudiendo ser éstos los (i) propietarios del inmueble, (ii) constructores, desarrolladores inmobiliarios o intermediarios, previo a la suscripción de sus contratos bajo la modalidad de preventa, deberán registrar su modelo de contrato, el cual deberá contemplar una serie de formalidades y cláusulas que establece el DS y su reglamento. Asimismo, se deberá adjuntar a esta plataforma informática la documentación técnica y legal que acompañe la transacción según corresponda. 

Los profesionales del Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor, revisarán el modelo de contrato y la documentación de respaldo cargada a la plataforma SIRCI y en caso de ser procedente, se emitirá la correspondiente certificación que el contrato no contiene cláusulas y/o prácticas comerciales abusivas en calidad de declaración jurada, o en su defecto, en caso el modelo de contrato no sea aprobado, se emitirán las observaciones que consideren pertinentes a fin que los usuarios puedan subsanar y volver a iniciar el procedimiento de certificación. No obstante, no se determina a detalle cómo será realizado el proceso de rechazo y reingreso del trámite.

Asimismo, en línea con lo mencionado en el párrafo anterior, si bien el Decreto Supremo No. 4732 y su reglamento mencionan la impugnación como un medio de reclamación en favor del usuario, no establece claramente un procedimiento para acogerse a dicho mecanismo de defensa.

Luego de haber fijado los parámetros de este decreto supremo y su reglamento, el sector inmobiliario, incluyendo a inversionistas, constructores, desarrolladores de proyectos inmobiliarios, urbanizadores, entre otros, se ven afectados por una ola de incertidumbre y desconfianza al dejar en manos de terceros -no involucrados y/o interesados en la operación inmobiliaria que se esté desarrollando- la decisión de determinar si las cláusulas de los contratos a suscribir son abusivas o no, y si se está incurriendo en prácticas comerciales abusivas en base a su sólo criterio y/o interpretación.

Adicional a lo mencionado en el párrafo anterior y no menos importante, cabe mencionar que las operaciones inmobiliarias se podrán ver afectadas por la dilatación de dicho proceso de certificación, afectando de esta manera la negociación entre las partes, las cuales tienden a tener su propio tiempo y que muchas veces se cierran sobre la mesa.

Finalmente, la promulgación de este decreto y su reglamento, nos lleva a cuestionarnos si con este tipo de normativas se estaría vulnerando la libertad contractual de las partes de determinar libremente el contenido de las cláusulas de los contratos que celebren, amparados en el Artículo 454 del Código Civil, entendiéndose que a partir de ahora esta libertad se verá interrumpida o dañada por terceros de la administración pública que no conocerán la esencia de la negociación previa de las partes y lo que los motiva a llevar adelante dicha operación.

Recomendamos al sector inmobiliario tomar en cuenta las disposiciones anteriormente analizadas e inclusive la posibilidad de ajustar los contratos que celebren a futuro con el fin de dar cumplimiento a la normativa y minimizar cualquier riesgo a futuro en la realización de sus proyectos inmobiliarios.

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